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采光妨害的判定及其赔偿标准

2016/10/5 10:37:45 阅读数:


【案情】

原告:王某
被告:某房地产开发企业

原告王某购买了被告开发的某小区4号楼一套商品房,建筑面积为75.66平方米。该房屋有两个采光居室,面积分别为16.35平方米和15.88平方米。入住后不久,王某发现被告房地产开发企业在己方楼房的东侧继续修建隶属同一小区的5号楼,该幢楼的建造将会给自己房屋的采光造成严重妨害。为此,王某和其他业主多次找开发商交涉,要求开发商停止侵害其采光权,但一直没有得到正面回应,直至5号楼竣工。王某认为,被告的建设行为致使其应有的采光权受到严重损害,正常的生活也被严重破坏。并且,根据有关审批证件表明,5号楼原审批为12层,现被告擅自加盖3层,加盖部分应属违法建筑。故原告起诉要求被告马上停止其遮挡阳光的侵权行为,拆除给己方造成妨害的建筑物,恢复原告享有阳光的状态,并赔偿因违法建筑遮挡阳光所造成的身体健康、居住环境等损害以及房屋贬值的经济损失共计480000元。

被告某房地产开发企业辩称,被告建设的5号楼与原告购买的4号楼属同一规划设计项目,证件齐全,被告按规划设计、施工、建设,从开发角度没有过错和侵权行为。对于5号楼的规划审批,原文件中确为12层,但余下加盖部分的审批手续正在办理中。故不同意原告的诉讼请求。

经法院审理查明,被告建造的5号楼12层以下部位的建设手续齐全,但截至案件受理时,有关部门对5号楼13层以上部位的规划手续尚在办理中,对被告违法建设问题也在处理过程中。另据采光鉴定报告书结论显示,5号楼与4号楼相距14米,原告大居室冬至日原受光时间为6时10分,现受光时间为0时,大寒日原受光时间为6时10分,现受光时间为0时,被5号楼遮挡6时10分。原告小居室冬至日原受光时间为2时40分,现受光时间为0时,大寒日原受光时间为2时40分,现受光时间为0时,被5号楼遮挡2时40分。

【裁判】

法院经审理认为,不动产的相邻各方,应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则正确相邻关系。基于鉴定结论,对原告住房造成采光遮挡是由于被告建设5号楼之行为所致,故被告应当承担侵害原告采光权之责任,负有赔偿责任。被告开发建设的5号楼工程项目12层以下业经有关部门批准,证明其建筑的合法性,至于5号楼13层以上建筑是否属违法建设,目前尚在有关规划行政管理部门的处理中,尚未有最终结论。但目前5号楼已实际竣工,从有力生产的角度考虑,原告提出的拆除13层以上建筑的请求,法院不予支撑。关于赔偿金额及范围的确定,参照国家质量技术监督局与建设部联合发布的《城市居住区规划设计规范》有关规定,本院结合原告房屋原采光时间及现受损后果等因素,按照受光居室面积酌情确定每平方米赔偿1000元。原告提出的房屋贬值等损失因无法提供证据予以证实其受损害程度,法院不予支撑。

据此,法院判决如下:一、本判决生效之日起10日内,被告某房地产开发企业一次性赔偿原告王某经济损失32230元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件诉讼费用由被告承担。

【评析】

近年来,随着经济的发展,房地产开发规模逐渐扩大,建筑物之间的相邻权关系成为社会矛盾的焦点之一,部分法院相继出现了基于采光权纠纷产生的民事案件。现行法律对妨害采光没有确定统一的判断标准,对于赔偿数额的确定等问题也亟待厘清。

1.采光权与采光妨害的性质

《物权法》第89条规定,“建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”这条规定将我国城市生活中的较为突出的日照、采光问题,纳入了不动产相邻关系调整范畴,明确将保障邻人采光权作为建设方在处理相邻关系时必须履行的法定义务。就其概念而言,有人将采光权说明为“不动产权利人要求相邻权利人限制其建筑物的距离与高度以获取适当日照的权利”。 《物权法》第89条将日照与采光并列规定,但是在实践中日照权与采光权往往作同一理解,其实质内容均是要求居所或其他特定场所获得正常的自然阳光照射的权利。本案的案由为采光权纠纷,但当事人争讼的焦点就是侵害日照问题,案件中所做的鉴定也是紧紧围绕受阳光照射的时间差异问题,原告请求赔偿的也是日照受侵害所带来的损失。

随着生活水平的提高,人们越来越关注生活环境和居住质量,采光权也被人们日益关注。甚至有学者认为,日照与空气、水一样,为一般人生存不可或缺,日照权应理解为基本人权之一。即便是合法建筑,也不能剥夺邻地享受阳光的权利。受害地所有人与日照经由地所有人即使未有设定禁止建筑高楼的地役权,受害地所有人仍可以人格权受侵害为由,请求排除侵害与损害赔偿。 由于我国地域广博,幅员辽阔,各地日照差异很大,各地对阳光的需求也不尽相同,将采光权规定为公民的基本权利,似乎并不必要。按照我国《民法通则》以及《物权法》的规定,采光权问题被纳入到不动产相邻关系范畴调整,在法律性质上说,侵犯采光权即构成对不动产物权的侵害。

2.采光妨害的判断标准

既然采光权作为相邻关系法的调整内容,那么如何构成采光妨害须依照处理相邻关系的“忍受限度”规则加以衡量判断。所谓的“忍受限度”就是当不动产权利人的权利受到邻人侵害时,基于诚实信用原则,当侵害并不严重甚至无关紧要时,并且社会一般人能够容忍这种妨害,就不得主张排出这种妨害。具体到采光妨害问题上,妨害如果超过了社会一般人的忍受限度,即认为构成采光妨害;而如果没有超过社会一般人的忍受限度,则受害人负有容忍义务,不能阻却这种“妨害行为”, 即认为不构成采光妨害。至于这一“容忍限度”如何成为司法实践具体操作的标准,《物权法》第89条规定妨碍相邻建筑物的采光和日照不得违反国家有关工程建设标准。可见,大家在司法实践中可以将国家有关的建筑标准作为是否构成采光妨害的标准。本案的判决也正是采取这一办法,参考《城市居住区规划设计规范》的有关规定,认定本案被告构成采光妨害。

按照国家标准《城市居住区规划设计规范》(GB50180—93)5.0.2-1条的规定,住宅日照标准应符合下表的规定。此外,对于特定情况还应符合以下规定:老年人住宅不应低于冬至日日照2小时的标准;旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低,但不应低于大寒日日照1小时的标准。司法实践中可以依据上述规定确认是否构成采光妨害。


表5.0.2-1 住宅建筑日照标准



此外,实践中还经常遇到这样的问题:如果建筑物经过行政主管部门批准,是否还构成采光妨害?大家认为,当事人如果认为行政机关对其审批的建筑工程项目审查错误或违反法律规定,认为该行政许可行为对己方造成采光权侵害,有权提起行政诉讼。如果当事人认为行政机关审批项目违法,但不先行提起行政诉讼要求撤销行政许可行为,而是先行提起民事赔偿诉讼的,法院也应当受理。因为这种民事诉讼的请求权基础是权利人维护己方不动产所有权权利行使的排除妨害请求权,而作为法定权利的采光权,除非基于公共利益的理由,不得因公权力行为而受到侵害。审理此类民事案件应当按照前述相邻关系的调整规则进行审理,对建筑物是否违法、违章的问题,因涉及到行政行为的合法性问题,不在民事案件的审查范围之列。此外,在《物权法》明确规定采光权的情况下,行政机关如果继续对侵害采光权的建设项目审批,则此类行政许可一般来说也是违法的。所以,判断是否构成采光妨害不需要考虑建筑物是否具有合法的审批手续。

就本案来说,被告建设的5号楼12层以下有合法审批手续,13层以上部位尚未取得规划审批,这种未经规划审批擅自建造的行为显属违法。但这种行为的处理属于行政权监管范畴,法院审理民事案件无需对此进行评判。此外,本案还存在一个特殊情况,即妨害建筑与被妨害建筑属于同一规划项目,同样的,这一问题也不应当成为判断是否构成采光妨害需要考虑的因素。需要指出的是,即使建筑违法,原告请求的拆除建筑物排除妨害的请求一般也不能获得支撑,其理由就是考虑社会经济效益的最大化,判决排除妨害将带来高昂的成本支出,因而尽量以赔偿损失的方式来替代排除妨害。在比较法上,日本法院长期只允许损害赔偿为救济手段,直到1969年才承认受害人要求“工事禁止”的权利。德国、法国也对损害赔偿之外的排除妨害、恢复原状的救济手段持谨慎态度。

3.采光妨害的赔偿标准

目前,采光妨害案件的赔偿没有可以直接适用的法律、法规。大家可以依据《物权法》第89条确定,参照国家有关工程建设标准,来确定赔偿或补偿的标准。依前所述,依照《城市居住区规划设计规范》的标准,被遮挡后的日照时间低于《规范》标准的,由侵权人对被侵权人承担赔偿责任;虽被遮挡,但被遮挡后的日照时间高于上述标准的,可以考虑由侵权方对被侵权方进行适当经济补偿。由于对采光权的侵害不仅体现在对物权的侵害上,还可能导致健康权、身体权、人格权以及其他权利被侵害,因此,采光权侵权实际上是多重侵权的综合,赔偿内容应当包括:由于阳光遮挡导致电费、采暖设施增加的费用,健康补偿费、视觉污染费,因采光损失导致房屋价值贬低损失等。目前的采光权实际为日照权纠纷,针对东西向房屋采光权的赔偿请求可以适用补偿原则,酌情处理。在确定赔偿数额时,应当综合考虑采光时间、居室(客厅)受光面积,对于阳台、厨房、厕所等则可以不计算在采光面积内。

在司法实践中,赔偿数额的计算主要有以下两种模式:

1、以《城市居住区规划设计规范》规定的标准,即大城市住宅日照标准为大寒日≥2小时、冬至日≥1小时为基点,确定一个数额较大的赔偿单位(元/分钟/平方米)和一个数额较低补偿单位(元/分钟/平方米)。赔偿和补偿数额相加为赔偿总额,具体计算公式如下:

低于国家标准的时间差(分钟)×居室及明厅的面积(平方米)×赔偿单位(元/分钟/平方米)+超过国家标准的时间差(分钟)××居室及明厅的面积(平方米)补偿单位(元/分钟/平方米)

2、按时间段确定赔偿单位,以《城市居住区规划设计规范》规定的标准,即大城市住宅日照标准为大寒日≥2小时、冬至日≥1小时为基点,将低于国家标准的两小时划分不同时间段,确定不同时间段的赔偿单位(元/平方米),低于国家标准时间段的赔偿单位大于高于国家标准时间段的赔偿单位。高于国家标准的可作一次性等额补偿。具体计算公式如下:

某一时间段的赔偿单位(元/平方米)×居室及明厅的面积(平方米)

第二种赔偿计算方法比较简便。本案赔偿数额计算即是采取第二种方法,确定每平方米赔偿1000元,另原告房屋的受光面积为32.23平方米,故被告要向原告赔偿32230元。



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