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商品房买卖中逾期交房违约的攻防之道

2016/12/4 11:00:45 阅读数:


在商品房买卖交易中,为了避免“一房二卖或多卖”落空的情形,保障买受人预期利益能够得以实现,法律在私权与公权领域内设定了两种制度:预告登记和预售登记。

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(一)预告登记与预售登记的含义及其相关规定


预告登记是我国一项重要的物权制度,我国《物权法》第二十条第一款规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”第二款规定:“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”该法条是对预告登记制度的法律条文含义的诠释,第二款中三个月的期间在一定程度上更加保护了买受人,限制了房屋转让方的流转进程。2016年3月1日起施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的说明(一),第四条规定:“未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。”其该条对涉及不动产所有权的事项作出了限缩说明,法条明确了“转移”,不包含设定、变更等,对其他物权也同样作出了限缩规定;预告登记的法律措施功能主要从私法领域来保护私权,通过民法加以调整与权利救济。


预售登记是通过行政备案的方式对其物权的所有权加以明确。《城市房地产管理法》第四十四条第二款:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”予以规定。预售登记的法律措施功能主要从公法领域来保障市场的交易秩序,在我国主要通过行政法的相关规定加以实施监管与处罚。


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(二)预告登记与预售登记的差异性


一、特征不同。预告登记是为了保全将来发生的不动产物权变动而进行的提前登记,对象是未完成的不动产物权的请求权。赋予了权利人的请求权具有物权的排他效力,能够确保将来发生所期待的结果。预售登记是国家行政机关采用宏观调控的行政手段,采取具有行政强制力的措施;该预售登记备案仅仅是属于债权性质,仅仅起到备案的作用,不具有法定效力,责任主体主要是预售方和行政机关之间。


二、法律性质不同。预告登记由《物权法》和最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的说明(一)设定的一种物权制度,属于民事制度调整范围;预售登记备案制度由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施制度,属于行政制度调整范围。


三、范围不同。预告登记范围更广,涉及领域不仅仅是所有权的问题,还包括物权协议、房屋的买卖、使用、赠与等;例如最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的说明(一)第四条,明确表述了转移不动产所有权、设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权。预售登记仅仅涉及所有权的问题,范围相对狭窄。


四、操作不同。预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请。如果没有当事人的约定,任何人不得强制预购人或者预售人进行预购商品房的预告登记。预告登记原则上必须由双方共同申请,除非法律法规另有约定。而商品房预售登记备案制度是一种只针对房地产开发企业的强制性制度。


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(三)预告登记与预售登记的关联性


虽然,预告登记与预售登记两者之间存在着本质性的区别,但在实践中两者之间存在着一定的关联性。预售登记是行政强制性的规定,预告登记是预购人可任意处分的权利,可单方面放弃。我国建设部2008年出台的《房屋登记办法》在第七十条第一款载明了:“申请预购商品房预告登记,应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)已登记备案的商品房预售合同;(四)当事人关于预告登记的约定;(五)其他材料。”第二款规定:“预购人单方申请预购商品房预告登记,预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的,预购人应当提交相应的证明材料。”从上述条文中,可知商品房预售登记合同备案是预告登记的前置程序;在日常生活中,两个步骤可同步进行,最好在同一时间段内完成。前文中所述的预告登记特殊情形下,可以单方申请,毋须预售人和预购人的共同申请。《房屋登记办法》第六十九条:“预售人和预购人订立商品房买卖合同后,预售人未按照约定与预购人申请预告登记,预购人可以单方申请预告登记”作出了条文阐释。


在如今市场经济交易手段方式便捷化的环境下,不动产房屋的买卖成为了不可避免的问题,只有全面厘清预告登记和预售登记之间的差异性和关联性,选定符合自身交易的模式,才能限制不动产权利人“一物多卖”等行为,保护市场交易秩序的正常并保障买受人的预期利益得以实现。



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